贷款成本和违约成本

　　“已购房的人希望房价涨快点，未购房的人希望房价使劲跌”，有关房价涨跌的信息牵动着每个人的神经。

　　3月17日，央行突然调整商业银行自营性个人住房信贷政策， 在房地产界再一次掀起巨波。专家称加息可能性继续存在。从笔者走访的情况看，置业者提前还贷的愿望强烈，而业内人士提醒提前还贷应谨慎。

　　北大金融法研究中心的刘燕教授认为，央行此次加息的意图主要是为了抑制消费者的购房热潮，规范金融企业的房地产信贷业务，挤压房地产业“泡沫”。房贷加息直接影响的是购买者，即通过增加购房成本，改变消费者的行为预期，调节房地产市场的需求，从而达到抑制房价上涨过快的目的。

　　至于央行的这一举措是否能见成效，刘教授说，这并不排除非市场因素对房地产市场的影响。以房屋拆迁为例，拆迁后的居民一般都急于买房，很有可能导致短期内市场需求的进一步增加。由于土地作为一种稀缺资源，房地产商希望通过它取得最大利润，不排除未来一段时间内房价仍有上涨的可能。

　　刘教授进一步指出，对于自住型消费者而言，从长远来看，银行房贷利率的变化不会对其造成多大影响。但是，对投资型购买者则不然，因为利率上调增加了其连环借贷的成本，需要重新考虑投资风险和回报率等因素。

　　置业者又是怎样一种心态呢？

　　北京的王小姐说：“我去年贷款买了一套经济适用房。贷款15万元，期限10年。按照新颁布的利率下限来计算，我的月供只增加几十元，目前还在心理预期范围内，对我的生活影响不大。但如果银行再度加息，我可能提前还贷。”

　　希望提前还贷的外企职员刘小姐说：“我去年贷款140万元买了一套房子，贷款年限是10年。如果有可能，我想尽快地提前还清贷款。因为即使按新利率的下限来算，我每月也要多交几百元，所以现在就感觉供房的压力很大。希望房贷利率最好能维持下限利率不动，否则真有些承担不起了。”

　　走访中，笔者发现大多数贷款买房人希望提前还贷，有的甚至到银行去咨询怎么收违约金，但也有人持观望态度。

　　多数开发商都认为此次个人房贷利率的调整对自己影响不会很大。他们说，“加息对房地产业整体影响不大，对房价的影响也不太大。这次加息最直接的导火线是通货膨胀问题，国家在政策上采取宏观调控。它并不直接影响到房地产业的供求。”

　　业内人士提醒大家在决定提前还贷前要充分考虑以下两个因素：

　　一是贷款成本。在百姓现在的融资渠道很有限的情况下，房贷可以算是一条重要的融资渠道。现在把手头的资金全还了房贷，如果因为其它原因再向银行贷款成本会更高。

　　二是银行可能收取违约金。目前部分银行在合同中对借款人办理提前还款收取一定的违约金，且提前还款金额越大，支付违约金越多。目前在北京，尽管实际操作中很少有哪家银行真正向借款人收取违约金，但提前还贷对于银行来说是有成本的。而且严格地讲，提前还贷构成违约，一旦银行真收取违约金，借款人先要权衡提前还款的成本，然后再决定是否办理提前还款。