我国《商品房买卖合同》第八条规定，“遭遇不可抗力，且出卖人（开发商）在规定之日内通知买受人的，出卖人可以据实予以延期”。对于此条款中的“不可抗力”，由于认识和理解的角度不同，在实践中购房者和开发商往往会有一些争议，容易产生纠纷。那么，什么是“不可抗力”呢？我国《民法通则》第153条明确指出：“‘不可抗力’是指不能预见、不能避免，并不能克服的客观情况。”依据此定义，不可抗力应表现为一种客观情况，且该客观情况的出现应同时具备不能遇见、不能避免，并不能克服这三个条件。

　　究竟什么样的事由可以认定为不可抗力呢？一般情况下，诸如地震、台风、火灾、水灾、雷击等自然灾害最符合“不可抗力”的特征，属于“不可抗力”。除了这些自然因素外，在实践中，是否认定为“不可抗力”事件，需要针对具体情况认真、仔细的分析才能确定。例如：市政规划、抢险抗灾需要，或由于政府行政机关在购房合同履行期间内制定新的行政法规、规章、行政命令以及政策性文件等规范性文件等。对于这类政府行为，在其效力范围内，任何有关单位和个人都必须无条件执行，不可抗拒。因此而造成购房合同不能履行的，可以认定为“不可抗力”。但是如果行政机关基于法律法规的授权，针对合同双方特定的人或事件做出的具体的处理决定，因此而造成合同不能履行的，则不属于“不可抗力”，应承担相应的法律责任。即便该行政行为是错误的，违约方也要承担相应的法律责任，其损失则可以通过其他途径由行政机关予以赔偿。

　　然而，并非只要是由于发生不可抗力的事件而造成合同不能履行就可以免除责任。不可抗力的事由要发生在合同履行期间，也就是说在签订合同的时候“不能预见”，并且，不可抗力的事由影响的法律主体是签订合同的双方，如开发商和购房者。如果造成违约的理由符合以上条件，那么可以认定该事由为不可抗力，可以免除违约一方的违约责任，否则就不能视为不可抗力，就要承担相应的违约责任。

　　同时，在商品房买卖纠纷中，虽然我国《商品房买卖合同》没有就不可抗力的内容、范围，不可抗力的认定程序作出规定，但是《合同法》第118条规定：“当事人一方由于不可抗力不能履行合同时，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。”因此，根据上述法律规定：1.不可抗力事件是否发生，必须在一定的期限内提供的有关证据加以证明；2.构成不可抗力免责的条件，必须是遭受不可抗力影响的一方（开发商）履行“及时通知对方”和“在一定期限内提供证明”的程序和义务。只有这样，不可抗力及其免责才能认定。否则，即使确实发生不可抗力事件，若开发商没有履行“及时通知”和“在一定期限内提供证明”的义务，那么开发商也就不能依此免除其法律责任。但是，《合同法》中并没有关于提供什么部门出具的“不可抗力证明”和不可抗力的自然事件达到何种程度才能构成免责条件的规定，但是有关于“‘不可抗力证明’的出具应当由不可抗力事件发生地的政府有关主管机关”的规定，这里所说的主管机关必须是能够对不可抗力事件作出说明或证明的机关。如：国家行为由作出行为的国家机关出具证明；自然事件由事件的分管部门（如：地震由地震局、火灾由消防局等）出具证明，只有这样，该“不可抗力证明”才具有说服力和证明力。

　　总而言之，对于民事纠纷中免责事由的“不可抗力”，必须符合法律的明确规定，不能凭我们的主观臆想去推定，否则的话是要承担相应的法律责任的。只有正确的认识理解和提出不可抗力，才能够在由于客观因素造成违约时，尽最大努力的免除或减少责任，降低损失。