瑞银证券昨日对2008年房地产市场作出预测，认为国内房地产市场面临着宏观调控等不确定因素，市场观望气氛浓厚，但二、三线城市的房地产以及商业地产仍然存在发展空间。

　　短期观望气氛浓

　　过去的几个月中，广东、北京、深圳、上海等地房地产成交量都在大幅度下降。广州一手楼楼价在经历过去年7-9月的快速上升之后，随着第二套房按揭措施出台后开始迅速下滑。万科的房价已经从最高的时候下滑了2-3成之多，成交量也减少大约3-4成左右。瑞银证券执行董事、亚洲房地产研究部联席主管王震宇预计，这种下滑趋势到今年2、3月份左右有可能停止，短期一手市场仍面临许多不稳定因素，成交量还有大概一成左右的下降空间。

　　在二手房方面，王震宇认为二手房价格下降并没有外界认为的那么差，中原地产过去几个月二手房价格下降幅度并不大。其原因在于二手房卖房者没有发展商的业绩要求，不需要短线抛售，因此以高价出售难以成交，成交量下滑更快，导致很多中介倒闭，这也是一、二手房的一个重要差别。

　　他认为，在农历新年之前，房地产商仍会保持浓厚的观望态度，不会开发大盘。一方面是基于心理因素比较弱，另一方面也有对政策执行方面风险的顾虑。另外，大部分房地产发展商对2008年的盈利标准心中无数，因此在今年第一季度会较为谨慎，各方都在盘算2008年的市场该如何做。

　　看好二、三线城市地产

　　王震宇表示，此次楼市下滑大部分集中在大城市，北京、上海、广州、深圳等地受到影响最大，但对于在二、三线城市拥有较多项目的发展商，受到的影响可能较小。发展商项目越集中在某几个城市，其中一个城市下滑将会对整体盈利产生很大影响；但如果项目分布在许多个不同的城市，不但分散了单个城市楼市下降的风险，对于销售方面也有比较大的帮助。特别对于投资者来说，需要面对的不稳定因素也会减少。

　　在政策执行方面，各种政策在城市中执行得更为严峻，这对于大部分项目集中在大城市的开发商来说，面临的风险也会更大；而对于在城乡地区拥有楼盘较多的开发商，其抗跌的能力也更强一些。

　　商业地产非调控目标

　　商业地产的投资者主要是理性的长线投资者，而不是炒楼团的主要目标，因此一直也未被列为政府调控的主要目标，相反还受到政府的一些扶持。瑞银证券中国地产研究分析师吴嘉俊认为，除了货币政策方面所导致的紧缩，借贷上升、成本上升之外，商业地产实际不会受到太大影响，唯一的影响是个别城市供求所引发的价格上升和下降。

　　在广州天河、上海浦东、北京CBD等地去，写字楼供应量非常多。浦东写字楼供应数量是现有存量的1-2倍，短期内写字楼大量供应使租金受到影响。吴嘉俊认为，廉价的写字楼供应能够吸引更多的客户，但因此会导致回报率有所下降，对于投资者来说虽然未必是好事，但从整个商业运作方面来看，却有利于维持市场的理性发展。